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Le projet BIMBY en quelques mots – Urbanisme

by Posted on avril 25, 2019

Un nouveau mode de développement urbain …

Le projet BIMBY (« Build in My Back Yard ») visait à la définition, à court terme, d’une nouvelle filière de production de la ville, qui soit capable d’intervenir là où les filières « classiques » sont incapables d’intervenir : au sein des tissus pavillonnaires existants, qui représentent la grande majorité des surfaces urbanisées en France et certainement en Europe. Sélectionné en 2009 par l’Agence Nationale de la Recherche dans le cadre de son appel à projets « Villes Durables », le projet de recherche BIMBY, d’un budget global de 3,1 millions d’euros sur 3 ans, a rassemblé pendant 3 années 10 partenaires publics :

les Communautés d’Agglomération de Rouen et de Saint-Quentin-en-Yvelines, le CAUE de l’Eure, les Écoles Nationales Supérieures d’Architecture de Paris Belleville, Rouen et Marseille, le LATTS (ENPC) et le RIVES (ENTPE), ainsi que deux bureaux d’études du Réseau Scientifique et Technique du MEEDDTL : le CETE Normandie Centre (pilote du projet) et le CETE Ile-de-France (co-pilote).

Depuis le début des travaux du projet BIMBY, ceux-ci ont suscité un très fort intérêt d’un grand nombre d’institutions et de collectivités territoriales qui ont souhaité, pour certaines, engager immédiatement une diffusion, des études et des expérimentations sur leur territoire : il s’agit des partenaires initiateurs de démarches BIMBY parallèles, qui ont su trouver des financements spécifiques afin de développer de telles approches, qui viennent compléter les travaux du projet de recherche Bimby et son partenariat initial.

… initié par l’habitant, maîtrisé par la commune …

L’hypothèse centrale du projet BIMBY était la suivante : c’était la capacité des acteurs de l’urbain (habitants, techniciens, élus) à mobiliser le foncier des tissus pavillonnaires existants qui permettra de financer le renouvellement et la densification progressive de ces quartiers. On a observé en effet que dans de nombreux cas, l’intérêt des individus (notamment à diviser un terrain pour mieux valoriser son bien sur le marché immobilier) peut aller dans le sens des intérêts de la collectivité (à proposer une offre diversifiée de logements individuels sur son territoire sans engendrer d’étalement urbain) :

– si l’on sait encourager, maîtriser et canaliser ces initiatives individuelles par la définition de règles d’urbanisme adéquates et la mise à disposition d’un conseil au particulier en matière d’architecture et d’urbanisme dense.

– si l’on cible les moments où les intérêts individuels et collectifs se rejoignent, notamment au moment des ventes des maisons individuelles ou à l’occasion des évènements et des projets de vie des habitants.

Une nouvelle maison construite entre deux maisons, après division de la parcelle de droite, créant un front de rue et préservant l’intimité des maisons voisines.

Dans les quartiers bien situés des agglomérations, la somme de la valeur du terrain créé par division parcellaire et de la maison amputée de ce terrain est supérieure à la valeur de la maison initiale.

L’opération permet à son propriétaire de mieux valoriser son patrimoine et d’en mobiliser tout ou partie afin de financer ses projets.

Elle permet à la commune de créer un terrain à bâtir dans un quartier déjà desservi et équipé.

Ce sont ainsi des dizaines de milliers de terrains à bâtir qui pourraient ainsi être libérés chaque année dans les tissus pavillonnaires construits ces dernières décennies, sans engendrer aucun étalement urbain et à un coût minime pour la collectivité.

… visant à faire émerger la ville durable des tissus pavillonnaires existants

Les perspectives offertes par une telle filière nous invitent à changer la façon dont nous envisageons actuellement la croissance des villes. Nos travaux suggèrent en effet :

D’un point de vue économique : qu’il est possible de fabriquer un urbanisme sur mesure et à moindre coût pour la collectivité, sans maîtrise foncière, en permettant à l’ensemble des propriétaires de maisons individuelles de mobiliser une partie de leur patrimoine foncier pour financer la réalisation de leurs projets, notamment en détachant une partie de leur terrain pour la valoriser en tant que nouvelle parcelle constructible.

D’un point de vue environnemental : qu’il est possible de construire, sur ces parcelles produites à l’unité et dans les tissus urbains existants, de la maison individuelle à étalement urbain nul, tout en maintenant des densités faibles et sans engendrer de pression foncière, ceci dans des quantités qui permettraient de répondre chaque année à une part significative des besoins en logements.

D’un point de vue social : qu’en redonnant à l’habitant un rôle fort de maître d’ouvrage de la production de l’habitat, on donne à la collectivité de puissants leviers pour porter une politique urbaine ambitieuse, fondée sur la mise en synergie des projets des habitants et des projets de la collectivité, et ceci en faisant appel aux entreprises locales de construction, qui sont les plus économiques et les plus créatrices d’emplois.

Premiers résultats

Après plusieurs années de travaux, et l’achèvement du projet ANR BIMBY, plusieurs résultats peuvent être dégagés sur lesquels s’appuient les nouvelles expériences BIMBY :

L’observation de processus de densification des tissus pavillonnaires qui se sont déjà déroulés, soit comme simple adaptation des habitants aux règles d’urbanisme en vigueur soit comme volonté politique et technique de favoriser ce genre de processus : là où les facteurs sont favorables (pression foncière, règles d’urbanisme lâches, vieillissement de la population d’un quartier), ces processus sont déjà possibles mais ils n’ont pas encore été exploités comme outils de politique urbaine.

La définition d’un ensemble d’outils élémentaires (architecturaux, urbanistiques, de droit de l’urbanisme, de droit privé, de gouvernance locale) permettant à la fois de favoriser et de maîtriser ce type de processus, afin d’en faire un véritable outil de développement urbain.

L’expérimentation de tels processus comme véritables outils de politique urbaine : dans le cadre du projet BIMBY et à l’extérieur de celui-ci, un certain nombre de communes ont entrepris de faire du modèle BIMBY un instrument pour leur politique de développement.

L’expression du vif intérêt d’un très grand nombre d’élus, d’institutions et de services d’urbanisme des collectivités et de l’Etat : Communes et Communautés d’Agglomération, Agences d’Urbanisme et CAUE, Etabissements Publics Fonciers, Services déconcentrés de l’Etat (DDE, DDEA, DDT et DRE), Parcs Naturels Régionaux, etc.

Cet intérêt a amené à créer :

> la démarche Bimby, qui rassemble les contributions de l’ensemble des partenaires ayant initiés des démarches parallèles au projet de recherche, sur leur territoire ou dans leur champ d’action spécifique.

UNE ACTION QUI MÉRITE D’ÊTRE DÉVELOPPÉE AILLEURS EN FRANCE

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